Le prêt relais : une solution intéressante

Comment fonctionne un prêt relais ?

Le principe du prêt relais, c’est de vous permettre d’acquérir votre nouvelle résidence principale (surtout en cas de coup de coeur), alors que l’ancienne est encore en vente (compromis de vente signé, ou pas). C’est une avance de trésorerie.

Il faut savoir que le prêt relais est un emprunt à court terme, remboursable sous 2 ans maximum (éventuellement renouvelable une fois en fonction de la banque).

Une fois que vous avez trouvé le nouveau bien de vos rêves, votre courtier Crédit expert monte un dossier de financement en Prêt relais (complété d’un prêt immobilier, ce qui est tout à fait possible) auprès de votre banque et de ses banques partenaires, et vous accompagne de A à Z. L’idée est d’obtenir une avance pour le financement de votre future résidence principale. Attention, dans la très grande majorité des cas, le montant du prêt relais ne pourra excéder 50 à 70% de la valeur de votre logement actuel (attention au capital restant dû), dont l’estimation est faite par la banque (ou par l’un de ses partenaires) qui accorde le prêt relais. Les solutions existent, il faut juste savoir les dénicher.

Si jamais vous avez déjà signé un compromis de vente, alors le montant du prêt relais pourra être revu à la hausse ! Durant la période du contrat de prêt relais, il vous faudra rembourser mensuellement les intérêts sur la somme empruntée en attendant de vendre votre logement, ainsi que votre prêt classique si vous en avez également souscrit un. Dès que la vente est conclue, vous devrez rembourser l’intégralité du capital. Il ne vous restera plus ensuite qu’à régler les mensualités de votre crédit immobilier principal. Le fonctionnement du prêt relais est assez simple, mais il peut amener un stress non négligeable, pour vous, comme pour les banques !

Qu’est-ce qu’un prêt relais et comment ça marche ?

Il existe communément 3 types de prêts relais :

le prêt relais associé à un prêt immobilier,

le prêt relais avec franchise totale (vous ne remboursez ni le capital ni les intérêts du prêt relais)

le prêt relais sec.

Le prêt relais sec est un prêt relais dit « simple », c’est-à-dire qu’il n’est pas relié à un autre prêt immobilier et qu’il couvre la totalité de votre nouvel achat immobilier. Pour cela, il faut que le prix de vente couvre le prix d’achat du nouveau bien. Un exemple : un couple de retraité qui avait une belle maison familiale et qui décide de vendre pour acheter un appartement plus petit (mais suffisamment grand pour recevoir ses petits enfants !).

L’avantage d’un prêt relais sec, c’est que les mensualités seront moindres : vous pouvez choisir de ne rembourser que les intérêts pendant la période d’amortissement.

Certaines banques permettront même une franchise totale, solutions à envisager si les calculs de départ permettent d’avoir un montant de prêt relais bien inférieur à la valeur de la vente de l’ancien bien.

Quand vous associez un prêt relais à un prêt immobilier classique, le prêt relais sera remboursé par la vente de votre bien actuel, et le surplus sera soit placé en épargne soit pourra rembourser partiellement le nouveau crédit.

Attention, toutes les banques ne mettent pas en place le même fonctionnement, nous y reviendrons.

Quelle est la durée d’un prêt relais ?

En fonction des banques, la durée d’un prêt relais peut varier entre 12 et 24 mois. En gros, cela signifie que vous avez maximum 2 ans pour vendre votre ancien bien, au meilleur prix ! Bien entendu, plus vous vendez vite votre bien, moins vous paierez d’intérêts sur le prêt relais et plus vous gagnerez d’argent !

Attention, comme tout prêt immobilier, vous avez un droit de rétractation.

Faire un prêt relais est elle la meilleure solution de financement ?

C’est là que faire appel à un courtier Crédit expert est le meilleur conseil à vous donner. Les banques ont toutes des méthodes de calcul différentes et seul un expert peut vous aider à y voir clair face à votre propre banque !

Tout d’abord, il faut budgétiser votre demande de financement et la mettre sur pied :

– achetez vous dans le neuf ou l’ancien ?

– avez vous déjà fait estimer au moins 2 fois votre bien à vendre ? (nous vous conseillons fortement d’utiliser deux agences différentes).

– avez vous étudier votre dossier emprunteur pour bien déterminer le capital restant dû sur votre crédit immobilier ?

– injectez vous de l’apport personnel dans l’opération ?

Si toutes ces questions ont des réponses claires et concrètes et que les simulations effectuées par votre consultant sont en votre faveur, alors faire un prêt relais est une bonne solution pour envisager un achat / revente.

A noter qu’en fonction des banques, les méthodes de calcul sont différentes, n’hésitez pas à demander des simulations à l’une de nos agences.

Quel est le taux d’un prêt relais ?

L’éternelle question ! S’agissant d’un crédit à court terme, le taux d’un prêt relais sera forcément plus élevé qu’un prêt classique pour l’emprunteur. Acheter un nouveau logement nécessite de faire quelques sacrifices mais vous pouvez compter sur votre consultant Crédit expert pour vous dénicher les meilleures offres de prêt !

La différence la plus constatée est de l’ordre de 0,20 à 0,50 point de base. Encore une fois, il y a une grille qui sera fonction de l’opération envisagée, de votre profil emprunteur et de la demande de financement globale.

Quel est le coût d’un prêt relais ? Quel apport dois je faire pour un prêt relais ?

Le coût d’un prêt relais va dépendre de son montant et du taux d’intérêt. Il faut donc bien surveiller l’offre des différents partenaires, car les montages seront différents, d’une banque à l’autre et la méthode de remboursement du prêt relais aussi. Il faut savoir que certaines banques vont déduire du relais le montant du capital restant dû, d’autre non.

D’autres tiendront compte de la totalité de l’estimation immobilière, d’autres la moitié, d’autres encore moins.

Comme dans tous les prêts immobilier, il faudra tenir compte :

– du montant du capital à rembourser avec le fruit de la vente de votre bien actuel (vous choisissiez si les mensualités sont constituées des intérêts et/ou du capital).

– du taux d’intérêt qui sera plus élevé que la normale car c’est un prêt à court terme.

– des frais de dossiers bancaires,

– de l’assurance emprunteur, qui est, bien que la durée soit courte, obligatoire.

Bien entendu, les établissements prêteurs veilleront à ce que votre taux d’endettement soit respecté durant les 2 ans du prêt relais. Sans quoi, il vous faudra trouver une alternative au prêt relais, qui la plupart du temps, sera de partir en location une fois que le bien « en vente » sera vendu. C’est une solution qui peut permettre également de rester bien plus serein, plutôt que d’avoir une épée de Damoclès au dessus de la tête.

Concernant l’apport, tout est source de négociation. La banque préfèrera vous proposer, par exemple, un placement en épargne, ou bien de faire un apport dans le nouveau crédit immobilier.

Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt relais ?

Pensez à demander un prêt relais bien avant que l’ancien logement ne soit vendu à un nouveau propriétaire. Attention, chaque banque a ses propres conditions. Le risque qu’elle prend est grand, puisque si au bout de 2 ans, le bien n’est pas vendu, il va falloir avoir les reins solides pour supporter une échéance de prêt classique, plus la transformation du prêt relais.

Il n’existe donc pas de réelles conditions d’octroi, tout va dépendre de la qualité du nouveau logement acheté, de la capacité à revendre rapidement votre ancien bien, de l’opération financière globale (va t elle être rentable ?), et bien entendu, de votre taux d’endettement durant toute la durée de l’opération.

Ce taux d’endettement qui tiendra compte de la situation des deux premières années, mais aussi des années à suivre. La banque gardera néanmoins à l’esprit que vous serez un propriétaire de plus à la fin de l’opération.

Quels sont les inconvénients d’un prêt relais ?

Une offre de prêt relais est plus risquée qu’un prêt classique. Le prêt relais ne peut être accordé que pour une durée allant de 12 à 24 mois. Pendant ce temps, vous devrez vous assurer que votre bien immobilier soit vendu afin de pouvoir rembourser l’ensemble du capital, à la fin du délai convenu. Si cela n’est pas le cas, le risque du prêt relais vous expose à un surendettement puisque vous aurez à régler un emprunt sans disposer des fonds nécessaires, sans parler des frais occasionnés si vous disposez d’un crédit classique. Dans ce cas, quelle autre solution que le prêt relais ?

Le crédit achat -revente : une bonne alternative, moins connue. Il s’agit d’un emprunt permettant de réunir les différents crédits souscrits antérieurement et lors d’un achat immobilier avec un taux d’intérêt et des mensualités uniques. Certaines banques en ont fait leur spécialité et un avantage concurrentiel terriblement efficace pour conquérir de nouveaux propriétaires !

Pourquoi un prêt relais peut-il être refusé ?

Si jamais le nouveau logement a une valeur plus élevé que l’ancien bien, ou bien que la banque craint que votre ancien logement ne soit pas vendu dans les temps. Il existe des banques qui sont très pointilleuses sur la géolocalisation des biens sujets du prêt relais.

Il existe d’autres raisons telles qu’un taux d’endettement trop élevé, un saut de charges pendant 2 ans qui soit jugé trop important par la banque, une situation professionnelle instable, un apport immobilier trop faible, une gestion de comptes mauvaise et source de problèmes.