Courtier immobilier : pour un crédit sans apport ?

Comment faire un crédit immobilier ?

Aujourd’hui, faire un crédit immobilier sans passer par une banque ou un établissement prêteur, semble compliqué voire impossible. En effet, depuis toujours, les banques sont certes là pour s’occuper des comptes courants de leurs clients, mais aussi et surtout pour gagner de l’argent, et cela passe par la mise en place de crédits immobiliers (ou crédits à la consommation !). Dans le cas d’un crédit immobilier, soit vous pouvez aller prendre contact directement avec votre banque, soit vous décidez de passer par un professionnel du crédit, par exemple, un consultant Crédit expert !

Faut-il un apport pour acheter une maison ?

La réponse à cette question dépend de beaucoup de paramètres, et il n’existe pas de réponse générale. Dans un premier temps, l’adage veut que les banques demandent un apport personnel pour au moins payer les frais annexes. Mais que regroupent ils ?

Les frais annexes qui demandés par les banques et destinés à être payés par l’apport personnel du client, regroupent :

– les frais de notaire (environ 10/12%)

– les frais de garanties (hypothèque ou société de caution mutuelle)

– les frais de dossiers « Banque »

– les honoraires de courtage

Toutefois, si vous avez de l’épargne et que votre taux d’endettement le permet, il est possible de discuter avec la banque pour conserver cette épargne, tout en la plaçant sur des comptes chez elle, et de réaliser votre prêt immobilier à taux réduit. De fait, vous continuez à travailler avec votre capacité d’épargne, et continuez d’augmenter éventuellement votre apport personnel pour un futur projet.

Il ne faut pas hésiter à échanger sur ces possibilités avec le courtier en prêt immobilier, qui saura en discuter avec ses banques partenaires, et appréhender au mieux cette problématique d’apport personnel.

Peut on faire ou est-il possible d'avoir un crédit immobilier sans apport ?

Dans les textes, il est possible de contacter une banque et de faire un crédit immobilier sans apport personnel. Seulement voilà, les banques vont rester maîtres de leurs décisions et surtout de leurs conditions d’octroi de crédit.

Ces conditions ont changées depuis le 1er janvier 2022. Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) avait dans un premier temps demander aux banques de en pas dépasser un taux d’endettement de 35% (y compris l’assurance), et de ne plus dépasser une durée de 25 ans.

Depuis janvier, le fusil a été changé d’épaule et ses recommandations sont devenus des obligations ! Le HCSF (sans pour autant avoir consulté les partenaires bancaires), a décidé que rendre ses deux notions obligatoires permettraient d’éviter les risques de surendettement; car pour eux, une des causes les plus fréquentes étaient la présence d’un prêt immobilier. En plus de cette décision, et pour aller dans le sens du HCSF, les banques ont petit à petit mis en place la présence d’un apport personnel obligatoire de 10%, pour se prémunir de la défaillance des emprunteurs.

Déjà présente en 2021, cette demande des banques va devenir de plus en plus fréquente et amènent déjà les banques à réclamer un apport personnel de 10%, couvrant les frais annexes, de manière à ce que les banques ne fassent pas de prêt à 110%.

Par exemple, pour un appartement de 4 pièces de 80m² avec un prix fixé à 260 000 €, il faudra un apport personnel conseillé, voire obligatoire, de 26 000 €.

La présence ou non d’un apport pour les emprunteurs, n’est cependant pas un critère complètement rédhibitoire. En effet, chaque projet immobilier étant différent, chaque emprunteur étant différent, les banques vont étudier chaque projet immobilier individuellement, et le dossier d’un client, n’est pas le dossier d’un autre (ne pas oublier les notions de reste à vivre, de capacité d’endettement, capacité d’épargne).

C’est là que le rôle du courtier en prêt immobilier est primordial. En fonction de votre projet immobilier, votre courtier saura vous dire s’il est opportun ou non de mettre de l’apport. Pour cela, il aura au préalable calculer votre capacité d’épargne pour vous permettre de savoir combien de temps il vous faudra pour éventuellement vous reconstituer un apport personnel.

Il faut bien entendu garder à l’esprit que faire un emprunt immobilier avec ou sans apport aura un impact sur vos mensualités de prêt, sur votre taux d’endettement, la somme que vous emprunterez et en globalité sur votre achat immobilier.

Il ne faut pas hésiter à discuter et poser toutes les questions à votre courtier Crédit expert, que ce soit pour votre résidence principale ou bien un investissement locatif.

Prêt immobilier sans apport : quelle banque choisir ?

Nous devrions poser la question dans l’autre sens. Existe t il des banques qui prêtent encore en absence d’apport personnel ? Et bien, cela peut dépendre de la valeur du bien que vous souhaitez acheter (quelle garantie sera inscrite en face ?), et ceci nécessitera dans tous les cas une analyse minutieuse de votre dossier, quelle que soit la somme que vous souhaitez emprunter. De cette somme, dépendra les mensualités de prêt, donc votre taux d’endettement et la réalisation de votre projet.

Concernant les banques, votre courtier en prêt immobilier saura vous aiguiller parmi les différents réseaux partenaires. Mais nous pouvons déjà vous donner quelques pistes. Les banques nationales seront compliquées à convaincre, car elles travaillent souvent avec des sociétés de caution qui vont exiger un apport équivalent aux frais annexes. Ceci afin de maîtriser vos mensualités.

En revanche, les banques dites régionales pourront apprécier le dossier de manière plus locale, et émettre un avis favorable suite à l’analyse de votre dossier. Encore plus si vous êtes déjà clients et qu’ils sont mis en concurrence. En effet, les demandes de financement émises par le courtier Crédit expert seront différentes en fonction des critères d’obtention de crédit de ses partenaires.

Toutefois, quelle que soit la banque et la présence ou non d’argent de côté, les banques étudieront :

– vos charges actuelles

– vos revenus (bulletins de salaire, avis d’imposition)

– ils vont vérifier la bonne tenue de vos comptes bancaires (les banques cherchent surtout à entrer en relation avec des clients avec lesquels ils pourraient développer des relations dans le temps, sur la base d’un dossier solide.

Comment acheter une maison ou un appartement sans apport ?

Pour acheter une maison ou un appartement sans apport de nos jours, c’est relativement compliqué. Il faut se faire accompagner par des professionnels du crédit immobilier, et faire appel aux bons réseaux de partenaires bancaires. Tous ne sont pas fermés à travailler avec des courtiers et tous ont besoin d’élargir leur base de clients et de conquérir de nouveaux clients.

Exemple chiffré : quel salaire pour un prêt immobilier de 180 000 euros ?

Pour emprunter 180 000 euros aujourd’hui, partons du principe que nous allons appliquer la méthode 1/3 des revenus.

Pour 180 000 euros sur 15 ans, cela donne une mensualité HA de 1141 euros par mois. Cela donnerait un revenu minimum mensuel de 3400 euros.

Pour 180 000 euros sur 20 ans, cela donne une mensualité HA de 893 euros par mois. Cela donnerait un revenu minimum mensuel de 2600 euros.

Pour 180 000 euros sur 25 ans, cela donne une mensualité HA de 745 euros par mois. Cela donnerait un revenu minimum mensuel de 2300 euros.